Immobilen-Trends
2025
Bericht zur Entwicklung des Immobilienmarktes im Jahr 2025
1. Wohnimmobilienmarkt:
Zuwanderung und kleinere Haushalte: Der Bedarf an Wohnraum wächst aufgrund des Anstiegs von Ein-Personen-Haushalten und der anhaltenden Migration. Besonders in urbanen Zentren wie Frankfurt am Main steigt die Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Diese Entwicklung wird zusätzlich durch den Trend zum Single-Leben und den hohen Zuzug von Arbeitskräften verstärkt.
Neubaukrise: Hohe Bau- und Finanzierungskosten bremsen den Wohnungsbau erheblich, was zu einer Stagnation der Baufertigstellungen führt. Insbesondere in Metropolen wie Berlin, München und Hamburg bleibt der Neubau weit hinter den Anforderungen zurück. Dadurch verschärft sich die Wohnungsknappheit weiter, und es wird erwartet, dass die Mieten in stark gefragten Stadtteilen weiter steigen.
Moderate Preiskorrektur: Die Preise für Wohnimmobilien haben sich nach einer starken Korrektur in den Jahren 2022 und 2023 stabilisiert. Dennoch bleiben die Preise in Top-Städten wie München, Frankfurt und Hamburg auf einem hohen Niveau. Der Anstieg der Mieten wird als wichtiger Renditetreiber betrachtet und macht Investitionen in Mehrfamilienhäuser weiterhin attraktiv.
2. Gewerbeimmobilienmarkt:
Wachsendes Interesse an Büroflächen: Trotz der herausfordernden Rahmenbedingungen zeigt der Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt Anzeichen einer Erholung. Großtransaktionen im Premiumsegment, vor allem in Städten wie Frankfurt und Düsseldorf, unterstreichen das anhaltende Interesse an erstklassigen Büroflächen. Neubauprojekte in begehrten Lagen wie dem Frankfurter Europaviertel und dem Düsseldorfer Medienhafen ziehen weiterhin Kapital an.
Homeoffice-Effekt: Hybride Arbeitsmodelle reduzieren den Flächenbedarf vieler Unternehmen, was die Nachfrage nach flexiblen, kleineren Büroflächen erhöht. Gleichzeitig investieren Unternehmen in hochwertige und zentrale Standorte, um moderne Arbeitswelten zu schaffen und Talente anzuziehen. Dies unterstützt die Stabilisierung des Marktes in zentralen Stadtlagen.
3. Investmentmarkt:
Verändertes Investorenverhalten: Internationale Investoren agieren aufgrund geopolitischer Unsicherheiten und hoher Finanzierungskosten weiterhin zurückhaltend. Dennoch bleibt der Wohnimmobiliensektor aufgrund stabiler Mietrenditen und steigender Nachfrage attraktiv. Zinssenkungen im zweiten Halbjahr 2025 könnten die Investitionsbereitschaft erneut beflügeln und zu einer leichten Renditekompression führen.
Assetklasse Mehrfamilienhäuser: Mehrfamilienhäuser gelten als sichere Investition. Aufgrund steigender Mieten und eines weiterhin knappen Angebots sind insbesondere Objekte in peripheren, aber gut angebundenen Stadtteilen gefragt. Leipzig profitiert als wachsendes Zentrum weiterhin von einem starken Investmentinteresse.
Transaktionsstruktur: Die Zahl der Großtransaktionen (> 100 Mio. €) ist zurückgegangen, während kleinere Deals den Markt prägen. Investoren setzen verstärkt auf Core-Immobilien in erstklassigen Lagen sowie auf Sanierungsobjekte mit Entwicklungspotenzial.
4. Regionen und Unterschiede:
Stadt vs. Umland: Während in Städten wie Frankfurt, München und Berlin weiterhin hohe Preise in zentralen Lagen beobachtet werden, gewinnen Nebenlagen und Randbezirke wie Riedberg (Frankfurt), Moosach (München) und Marzahn-Hellersdorf (Berlin) an Attraktivität. Diese Gebiete bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und moderne Wohnquartiere.
Leerstandsquoten: Die Leerstandsquoten bleiben vor allem in Süddeutschland und den Ballungszentren extrem niedrig. In Hamburg und München liegt die Leerstandsquote unter 0,5 %. Das geringe Angebot erhöht den Preisdruck und schränkt die Möglichkeiten für Wohnungssuchende weiter ein.
5. Regulatorische Herausforderungen und Sanierungsbedarf:
Energieeffizienzanforderungen: Durch verschärfte gesetzliche Vorschriften und steigende Energiekosten stehen Eigentümer unter Druck, Immobilien energetisch zu modernisieren. Dies könnte zu Kostensteigerungen führen, bietet jedoch Chancen im Bereich nachhaltiger Immobilienprojekte. Investitionen in energetische Sanierungen sind insbesondere bei Neubauten und hochwertigen Objekten gefragt.
Politische Eingriffe: Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und neue Vorgaben zur Begrenzung der Neuvertragsmieten bleiben zentrale regulatorische Faktoren. Um diese Vorschriften zu umgehen, setzen Vermieter vermehrt auf möblierte Kurzzeitvermietungen oder langfristige Umwandlungen.
Zusammenfassung:
Das Jahr 2025 wird ein herausforderndes, aber chancenreiches Jahr für den Immobilienmarkt. Während der Wohnungsmarkt aufgrund von Angebotsknappheit und Zuwanderung angespannt bleibt, zeigt der Gewerbemarkt insbesondere im Bürosektor Erholungstendenzen.
Investoren könnten nach moderaten Zinssenkungen und einer Stabilisierung des Marktes wieder mutiger agieren. Dennoch bleibt der Neubau die Achillesferse des Marktes und erfordert politische Maßnahmen sowie innovative Ansätze, um das Angebot nachhaltig zu verbessern.
